第二十六章 中介合同

本章导言

本章是《民法典》第三编第二分编对中介合同的规定,共6条。中介合同系对原《合同法》第二十三章“居间合同”的代替与完善。居间制度自古希腊罗马时代即已有之,彼时无论何人均得自由为之。现代国家均对居间采自有营业主义,德国民法典及德国商法典分别对居间人契约和商业居间人进行规定,日本商法典专就商业居间人加以规定,瑞士债务法则未就民事商事进行区分,一并规定于居间锲约之中。我国第三次民法典草案中于合同编第十四章设居间一节,1999年颁行的《合同法》以分则第二十三章规定“居间合同”。本次民法典编纂中,为锲合我国当前各类中介行业迅速发展之现实,消弭专业法律概念与一般民众认知之间的隔阂,将原《合同法》中“居间合同”修改为本章“中介合同”,并将条文增加为6条,对中介合同的定义、中介人的报告义务、委托人支付报酬的义务、中介费用的负担以及委托人利用中介服务时支付报酬的义务等内容进行了规定。

第九百六十一条  中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

释义

本条是vns86com威尼斯城中介合同定义的规定。

作为一种日常生活常见的法律交往形式,中介活动旨在将意欲缔结合同的当事人双方联系在一起,并在促成交易后赚取相应的佣金。中介合同,是指依照合同规定,一方当事人接受委托人委托后按照委托人指示和要求,为其报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,并由委托人给付报酬的合同。中介合同中,接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为中介人,给付报酬的一方为委托人。中介合同中委托人一方可以为任何民事主体,而中介人则须为经有国家机关登记核准的从事中介营业的法人或公民。

中介人提供报告订立合同的机会,是指其在接受委托人委托后,搜索、寻找交易信息并报告委托人,从而为后者提供订立合同的机会。中介人提供订立合同的媒介服务,是指在介绍双方当事人订立合同时,中介人不仅向委托人报告订约的机会,更要进一步斡旋于委托人与第三人之间并努力促成其合同成立。可见,中介合同以中介人促成委托人与第三人订立合同并取得相应报酬为目的,中介人并非委托人的代理人,仅为居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的服务中介人或媒介中介人,并不实质性参与委托人与第三人之间的合同关系。

就中介合同的性质,其首先为诺成合同,即当委托人与中间人意思表示致时合同即告成立,中介人负有依照委托人指示提供中介服务的义务,当中介服务取得合同追求的效果后,委托人就应当支付报酬;其次,中介合同为不要式合同,当事人可采取口头或者书面等形式订立;最后,中介合同为双务、有合同。中介合同一经成立,双方当事人均互负相应义务,中介人促成合同约定的事项后,委托人应当向中介人支付报酬。若不计报酬为他人订立合同提中介服务的,则不是中介合同,而是一种服务性活动,行为人不承担中介合中的权利义务。

第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

释义

本条是vns86com威尼斯城中介人报告义务的规定。

中介合同的目的在于由中介人为委托人提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,因此,中介合同的标的为中介人报告相关订约机会的行为,相应地,中介人的报告义务即是其在中介合同中的主给付义务,中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。所谓有关订立合同的事项,主要是指相对人的资信状况、生产能力、产品质量以及履约能力等与订立合同有关的事项。当然,在现代商事交往中,各项订约信息瞬息万变,就中介人而言,不宜苛求其报告信息全面、准确,仅需就其所知道的情况如实报告委托人即可。中介人违反上述报告义务,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不享有支付报酬请求权,且应当承担赔偿责任。委托人订立中介合同的目的多是为克服信息障碍而委托中介人。对此,中介人应采取实事求是的态度报告其所掌握的订约信息,不得隐瞒欺骗委托人或对自己所掌握的信息掺杂过多的主观脆测,亦不得对委托人与第三人订立合同施加不利影响,更不得从中坐收渔利,损害委托人或委托人与第三人的利益。一旦中介人未尽到上述忠实报告义务,委托人可不支付中介报酬。若因中介人为获取中介报酬故意弄虚作假介绍,或与第三人串通以告知虚假信息促成委托人与第三人交易,从而损害委托人或第三人利益的,应当赔偿因此行为对委托人或第三人造成的损失。

第九百六十三条  中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。

释义

本条是vns86com威尼斯城委托人支付报酬义务的规定。

中介人报酬请求权的享有须满足两项条件,首先,中介人须促成委托人与第三人订立合同;其次,委托人与第三人订立的合同,须因中介人的介绍。详言之:

中介人报酬请求权之享有以其为委托人提供订约机会或经介绍完成中介活动并促成合同的成立为前提。所谓促成合同的成立,是指合同有效地成立,且该合同在效力上不得存有瑕疵。若合同虽成立但最终属于无效或可撤销合同,中介人仍不得请求委托人支付报酬。实践中,尚存在委托人为规避中介报酬的支付义务而在中介人提供中介服务后,在故意拒绝其中介服务后再与通过中介人认识的第三人订立合同之情形。对此,应认为中介人已完成其承担的合同义务,仍有权请求委托人支付中介费用。就该中介报酬的支付及其数额,中介合同中有约定的,委托人应当依照合同约定的支付方式及数额进行支付。若中介合同中对于报酬的支付方式或数额没有约定或者约定不明确的,合同双方当事人可协议补充;若仍不能达成补充协议的,应按照合同的有关条款或商业交易习惯加以确定;若仍不能确定,则应根据中介人所提供的劳务内容,综合考虑中介人付出的时间、精力、物力、财力、人力以及中介事务的难易程度等综合因素加以确定。

此外,在中介人为委托人与第三人订立合同提供媒介服务的场合,中介人不仅负有向委托人报告订约机会的义务,还需实质性参与合同订立过程当中,同时为第三人促成合同的订立。在中介人的介入和斡旋之下,委托人与第三人方能订立合同。因此,一般情况下,除合同另有约定或有特殊商业交易习惯之外,中介人的报酬应当由因其提供媒介服务而受益的委托人和第三人双方平均负担。但是,中介人在促成合同成立过程中,因从事中介活动而支出的各项费用,由于得作为成本计算在报酬之内,故除合同另有约定之外,中介人不得对该费用再请求委托人支付。

第九百六十四条  中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

释义

本条是vns86com威尼斯城中介费用负担的规定。

中介合同为双务、有偿合同,委托人支付中介报酬的对价即是委托人利用中介人提供的订约机会与第三人订立合同。但离事交易中,委托人与第三人能否订立合同充满各种不确定性,有时中介人虽已尽到向委托人报告或者媒介订立合同机会之义务,但合同仍未订立。此时,鉴于中介人所提供的订约机会或媒介服务并未使委托人与第三人成功订立合同,故其无法取得请求委托人支付报酬的对价。

此外,中介人在从事中介活动中支出的必要费用,本质上并非中介合同对价的内容。质言之,在委托人与第三人通过中介服务成果订立合同时,中介人报酬请求权中虽然包括中介活动费用,但该费用的支出与否并不包含在委托人支付报酬的内容当中,委托人支付的报酬仅仅是对通过中介人提供中介服务而成功订立合同所形成的对价。因此,中介人为促成合同订立付出了一定的劳务和费用但合同仍未促成的,其虽不能请求委托人支付报酬,但可请求委托人支付其从事中介活动所支出的各种必要的费用。

第九百六十五条  委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

释义

本条是vns86com威尼斯城委托人利用中介服务时支付报酬义务的规定。

随着中介行业在我国的快速发展,实践中,委托人在收到中介人提供的交易机会或者媒介服务后绕开中介人直接订立合同的“跳单”违约行为多有发生。中介合同中,委托人得随时解除合同,结合中介合同旨在促成委托人与第三人订立合同之目的,当委托人拒绝中介人提供的服务时,因合同终结时委托人并未与第三人通过中介人报告的订约机会或媒介服务而订立合同,则中介人此时无法请求委托人或第三人支付中介报酬。但从合同订立的角度观察,委托人能够与第三人订立合同,实际上仍得益于其曾经享有的中介服务,若放 5纵委托人滥用其合同自由而不当损害中介人的利益,有违合同诚实信用的基本法理。因此,本条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,中介人依然享有请求委

托人支付报酬的请求权。

本条中,判断“跳单”违约行为的关键,在于委托人是否利用了中介人提供的订约机会或媒介服务。若委托人并未利用该中介人提供的信息,机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一信息、机会,则应认为,委托人有权选择报价低、服务好的中介人促成房屋买卖合同成立,此时,原中介人不享有请求委托人支付中介报酬的请求权。

第九百六十六条  本章没有规定的,参照适用委托合同的有关规定。

释义

本条是vns86com威尼斯城参照适用委托合同的规定。

中介合同与委托合同在性质上具有相似性,中介关系中委托人与中介人之间实质上即为委托关系,且两者均建立在双方当事人相互信任的基础之上,委托人系基于对中介人专业和服务的信任而委托其代为寻找订立合同的机会,因此,在本章没有规定的中介合同中的情形,可以适用委托合同的有关规定。